Một nghịch lý đang diễn ra trên thị trường là nhiều doanh nghiệp phát triển nhà ở xã hội (NOXH) sẵn sàng vay vốn ngân hàng với lãi suất thương mại 13-14%/năm nhưng vẫn không thể tiếp cận tín dụng do vướng mắc cơ chế. Thực tế này được ông Lê Hữu Nghĩa, giám đốc Công ty Lê Thành, nêu tại hội thảo "Tín dụng bất động sản, kiểm soát thế nào để phát triển?" do Báo Thanh Niên tổ chức sáng 17-4.
Không vay được vốn
Theo ông Nghĩa, Nhà nước đã triển khai gói tín dụng ưu đãi 145.000 tỉ đồng dành cho NOXH, nhà ở công nhân và giao cho nhiều ngân hàng thương mại thực hiện. Gói này có lãi suất thấp, không tính vào hạn mức tăng trưởng tín dụng (room), áp dụng cho cả chủ đầu tư và người mua nhà, với thời hạn vay lên tới 20 năm. Tuy nhiên, doanh nghiệp của ông vẫn không thể tiếp cận nguồn vốn này.
Ông Lê Hữu Nghĩa kể về trường hợp vay vốn tín dụng để đầu tư NOXH của công ty mình
Cụ thể, theo quy định mới nhất, lãi suất ưu đãi đối với chủ đầu tư dự án NOXH là 6,1%/năm. Nhưng khi Công ty Lê Thành làm việc với các ngân hàng, kể cả những đơn vị đã có quan hệ lâu năm, đều bị từ chối.
"Các ngân hàng cho biết lãi suất huy động hiện ở mức cao, nếu cho vay 6,1%/năm sẽ bị lỗ. Ngoài ra, quy định về việc cho vay NOXH không tính vào room tín dụng chưa có văn bản chính thức nên ngân hàng không dám giải ngân khi đã hết room.
Thậm chí, khi doanh nghiệp đề nghị vay theo lãi suất thương mại 13-14%/năm để tiếp tục triển khai dự án, ngân hàng vẫn từ chối vì lo rủi ro pháp lý, có thể bị truy cứu trách nhiệm do cho vay không đúng đối tượng" – ông Nghĩa nói.
Theo ông Nghĩa, tình trạng này khiến nhiều doanh nghiệp NOXH rơi vào thế "đứng hình". Dù nhu cầu nhà ở rất lớn và nguồn cung trên thị trường đang thiếu hụt, các dự án vẫn không thể triển khai do thiếu vốn.
Hiện Công ty Lê Thành đang thực hiện một dự án NOXH với tổng vốn đầu tư khoảng 2.000 tỉ đồng, đã hoàn thành phần móng. Tuy nhiên, dự án đứng trước nguy cơ phải "đóng băng" vì không tiếp cận được vốn ngân hàng, dù là vốn ưu đãi 6,1% hay vốn thương mại với lãi suất cao hơn.
"Cơ quan quản lý cần sớm có giải pháp tháo gỡ cho doanh nghiệp NOXH, có thể xem xét linh hoạt cơ chế cho vay theo lãi suất thị trường trong bối cảnh hiện nay" – ông Nghĩa kiến nghị.
Theo nhiều doanh nghiệp, giá vật liệu xây dựng cũng tăng 10 - 30%, chi phí đầu vào trong khi giá bán NOXH đã được chốt từ đầu. Nếu không kịp thời có biện pháp tháo gỡ, mục tiêu đạt 28.000 căn NOXH của TPHCM trong năm nay sẽ khó hoàn thành
Giá vật liệu xây dựng tăng vọt
Không chỉ khó tiếp cận tín dụng, các doanh nghiệp còn chịu áp lực lớn từ chi phí đầu vào. Nhiều đơn vị cho biết giá vật liệu xây dựng đã tăng 10-30%, trong khi giá bán NOXH được chốt từ đầu, không thể điều chỉnh. Nếu không có giải pháp kịp thời, mục tiêu hoàn thành 28.000 căn NOXH tại TPHCM trong năm nay sẽ khó đạt.
Ở góc độ thị trường, bà Nguyễn Thị Thanh Hương, tổng giám đốc Công ty CP Đầu tư Bất động sản Eras Land, phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cho rằng biến động lãi suất và chính sách tín dụng đang tác động trực tiếp đến cả doanh nghiệp lẫn người mua nhà.
Theo bà Hương, bất động sản là lĩnh vực có vai trò quan trọng nhưng phụ thuộc lớn vào tín dụng, đặc biệt là lãi suất. Phần lớn người mua nhà phải vay ngân hàng khoảng 70% giá trị tài sản, với thời hạn 10-20 năm. Giai đoạn đầu thường được áp dụng lãi suất ưu đãi, nhưng sau đó sẽ điều chỉnh theo thị trường.
"Có thời điểm lãi suất ưu đãi chỉ khoảng 6-7%/năm nhưng sau thời gian cố định có thể tăng lên 13-14%/năm, thậm chí cao hơn. Điều này gây áp lực rất lớn lên người vay, khiến nhiều hộ gia đình gặp khó trong việc duy trì dòng tiền trả nợ" – bà Hương nói.
Không chỉ người vay hiện hữu, khách hàng mới cũng bị ảnh hưởng khi chi phí tài chính tăng cao, kéo theo nhu cầu mua nhà suy giảm. Trong giai đoạn cuối năm 2025 và đầu năm 2026, tín dụng bất động sản gặp nhiều khó khăn, giao dịch trên thị trường giảm mạnh.
Ở phía doanh nghiệp, bà Hương cho biết một dự án bất động sản thường kéo dài 3-5 năm, thậm chí lâu hơn do vướng mắc pháp lý và quá trình thi công. Vì vậy, nguồn vốn tín dụng đóng vai trò then chốt để đảm bảo tiến độ và hiệu quả đầu tư.
Không nên có thành kiến với bất động sản
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA), cho rằng chính sách tín dụng rất quan trọng đối với cả nền kinh tế, không chỉ riêng bất động sản.
Vì vậy, không nên có thành kiến với bất động sản mà cần có giải pháp phù hợp. Ngân hàng hoàn toàn có thể xác định được khách hàng nào là uy tín, hoàn thành nghĩa vụ... nên hoàn toàn có thể chủ động cho vay mà ít rủi ro nhất.
"Cần có chính sách tín dụng phù hợp cho bất động sản, cả người mua và các doanh nghiệp phát triển nhà ở thương mại có giá phù hợp để góp phần hỗ trợ mục tiêu tăng trưởng kinh tế 2 con số" – ông Châu kiến nghị.
