Bẻ kèo
Sau 5 - 7 năm đóng tiền mua dự án SimCity 2, khách hàng nhận được thông báo từ Công ty TNHH Đầu tư Nhật Hoàng sẽ hoàn lại tiền. Theo đó, Nhật Hoàng vừa ra thông báo lần cuối về việc giải quyết các yêu cầu liên quan đến việc thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở tại dự án Khu nhà ở Nhật Hoàng giai đoạn 2 (tên thương mại là SimCity 2).
Nhiều chủ đầu tư bẻ kèo, trả lại tiền cho khách hàng.
Theo thông báo, vào ngày 9/1/2025 và ngày 23/9/2025, Nhật Hoàng có gửi đến khách hàng các thông báo về việc giải trình các lý do khiến dự án chậm tiến độ, không thể thực hiện bàn giao nhà theo hợp đồng đã ký kết, cũng như thông báo rằng công ty đã sẵn sàng tiếp nhận yêu cầu và thực hiện hoàn tiền cho các khách hàng mua nhà tại dự án SimCity 2. Đến nay, công ty đã hoàn thành việc hoàn tiền cho rất nhiều khách hàng. Tuy nhiên, vẫn còn một số khách hàng chưa liên hệ với công ty.
Công ty TNHH Đầu tư Nhật Hoàng cho rằng, đã rất nỗ lực trong nhiều năm qua để tháo gỡ các vướng mắc pháp lý, tiếp tục thực hiện dự án nhưng đến nay do quá nhiều thay đổi về pháp luật dẫn đến thủ tục pháp lý vẫn chưa thể thực hiện. Đến thời điểm hiện nay, các thỏa thuận trong hợp đồng giữa công ty và khách hàng còn lại đã hơn 3 năm nhưng chưa thể hoàn thành vì lý do bất khả kháng.
“Các khách hàng không liên hệ, không ý kiến phản hồi đối với văn bản của công ty chúng tôi được xem như đã đồng ý việc chấm dứt hợp đồng và không có yêu cầu gì khác. Căn cứ vào quy định hợp đồng và quy định tại Điều 429 Bộ Luật Dân Sự 2015, quyền khởi kiện để bảo vệ quyền lợi của mỗi bên nếu có tranh chấp đã hết thời hiệu khởi kiện”, văn bản của Nhật Hoàng nêu.
Phía Nhật Hoàng nhận định, việc này gây thiệt hại cho khách hàng nên công ty mong muốn gửi thông báo lần cuối đối với những khách hàng còn lại về việc thực hiện thủ tục thanh lý, hoàn tiền trong thời gian tới. Nhật Hoàng cam kết sẽ thực hiện hoàn tiền trong vòng 1 - 3 tháng kể từ thời điểm nhận được yêu cầu của khách hàng.
Năm 2021, nhiều khách hàng xuống tiền mua nhà ở dự án C.H. (đường Nguyễn Hữu Thọ, huyện Nhà Bè cũ, TPHCM). Cụ thể, khách hàng đã đóng 5% giá trị hợp đồng - tương đương hàng trăm triệu đồng - dù vào năm 2021, dự án chưa có giấy phép xây dựng. Đến nay, khách hàng được chủ đầu tư gọi lên trả lại 5% giá trị hợp đồng mà không có thêm bất cứ đồng tiền lãi nào.
Tương tự, sau 6 năm ký hợp đồng nguyên tắc về quyền mua căn hộ hình thành trong tương lai tại một dự án ở quận 2 cũ - từng được quảng cáo là “Vịnh Hạ Long giữa lòng Sài Gòn” - hơn 300 khách hàng bị chủ đầu tư đơn phương hủy hợp đồng. Phía chủ đầu tư cho biết, việc chấm dứt hợp đồng nguyên tắc dự án này với tất cả các giao kết trước đây do không còn phù hợp với quy định pháp luật hiện hành.
Khách hàng được chủ đầu tư dự án Celesta Heights gọi lên trả lại 5% giá trị hợp đồng mà không có thêm bất cứ đồng tiền lãi nào.
Sau khi hủy hợp đồng với hơn 300 khách hàng, chủ đầu tư đổi tên dự án, tăng giá bán từ 30 triệu đồng/m2 lên 119 - 130 triệu đồng/m2. Dự án này có 12 block cao 32 - 34 tầng với hơn 3.175 căn hộ và hiện đang mở bán rầm rộ trên thị trường.
Chủ đầu tư hưởng lợi
Trao đổi với PV Tiền Phong, Luật sư Lê Trung Phát - Giám đốc Hãng luật Lê Trung Phát, Đoàn Luật sư TPHCM khẳng định, hệ thống pháp luật gồm Luật Kinh doanh bất động sản, Luật nhà ở, Bộ luật dân sự đều có những quy định rất rõ ràng về điều kiện để đưa bất động sản vào kinh doanh (đặc biệt là bất động sản hình thành trong tương lai như các căn hộ), các vấn đề liên quan đến hợp đồng đặt cọc, phạt cọc, phạt vi phạm hợp đồng…
Chẳng hạn, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 tại Điều 55 có quy định về điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.
Điều 8 của Luật Kinh doanh bất động sản quy định về các hành vi bị cấm như huy động, chiếm dụng vốn trái phép, sử dụng vốn huy động, tiền ứng trước của bên mua không đúng mục đích theo cam kết.
“Nếu chủ đầu tư ký hợp đồng chuyển nhượng khi chưa đáp ứng được điều kiện về sản phẩm theo Điều 55, thì nó được xem là hành vi vi phạm pháp luật bởi nó thuộc trường hợp rơi vào điều cấm tại Điều 8 của Luật Kinh doanh bất động sản”, ông Phát nói.
Thế nhưng, thực tế cho thấy, có rất nhiều hợp đồng chuyển nhượng đã được chủ đầu tư ký kết với khách hàng của mình. Rõ ràng các chủ đầu tư ý thức được rằng, ngay tại thời điểm thanh lý hợp đồng chuyển nhượng, thì hợp đồng đã vi phạm pháp luật nhưng họ vẫn ký, vẫn thu tiền của khách một cách bình thường.
Trả lời câu hỏi, tại sao biết hành vi của họ là vi phạm pháp luật mà các chủ đầu tư vẫn thực hiện, ông Phát nói rằng, do các chủ đầu tư biết rõ, theo Điều 128 Bộ luật Dân sự 2005, Điều 123 Bộ luật Dân sự 2005 thì đây là một giao dịch dân sự vô hiệu. Nếu một giao dịch dân sự khi bị yêu cầu xem là vô hiệu, việc giải quyết hậu quả của nó cũng chỉ nằm trong khuôn khổ của việc giải quyết hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu theo Điều 137 Bộ luật Dân sự 2005 và Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015.
“Chung quy là họ cũng chỉ hoàn trả lại số tiền đã nhận và bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường. Trong khi việc xác định thiệt hại là rất khó khăn và không thống nhất trong việc áp dụng này. Nói một cách dễ hiểu, thì thiệt hại được xác định để bồi thường, có thể thấp hơn hoặc không đúng với thực tế thiệt hại đã xảy ra cho người mua, thông thường cũng chỉ áp dụng số tiền tương ứng với lãi suất huy động của ngân hàng”, luật sư Phát nói.
Lách luật huy động vốn
Đáng nói hơn, theo luật sư Phát, rất nhiều chủ đầu tư tại thời điểm đó, họ không có vốn để triển khai dự án, nên chấp nhận việc ký các thỏa thuận với khách để có nguồn tiền nhằm triển khai dự án.
Việc này giúp chủ đầu tư vô cùng có lợi, bởi lúc đó họ đi vay ngân hàng sẽ không đảm bảo điều kiện để ngân hàng cho vay (không có tài sản đảm bảo) hoặc không còn hạn mức hoặc nhiều lý do khác. Trong khi họ huy động tiền của khách, họ không cần phải chứng minh các điều kiện này như chứng minh với ngân hàng.
Sau này, lỡ phải chấp nhận trả lãi khi bị tuyên hủy giao dịch, thì mức lãi cũng chỉ là lãi huy động của ngân hàng mà không phải là lãi cho vay của ngân hàng - luôn thấp hơn lãi cho vay. Có nghĩa là, tại các thời điểm ký hợp đồng, chủ đầu tư hoàn toàn có lợi, cho dù những tình huống xấu nhất có thể xảy ra.
Chủ đầu tư là bên hiểu biết rõ pháp luật, đã vận dụng điều này để hưởng lợi cho mình.
“Chúng ta cũng đã chứng kiến nhiều trường hợp, sau khi chủ đầu tư hoàn tất việc chấm dứt thỏa thuận và đền bù cho khách xong, họ lại đi bán chính sản phẩm bất động sản đó với giá tăng rất cao so với trước đây, hoặc thực hiện việc chuyển toàn bộ dự án cho chủ đầu tư mới để từ đó bán sản phẩm với giá rất cao. Cuối cùng, khách hàng lại là người thua thiệt, khi số tiền bồi thường nhận được cùng với tiền gốc của mình, không thể nào mua lại được chính sản phẩm cũ, hoặc họ đã mất đi cơ hội đầu tư của mình”, ông Phát nói.
Để xảy ra tình trạng này, luật sư Lê Trung Phát cho rằng, pháp luật điều chỉnh chưa triệt để nhằm bảo vệ quyền lợi tốt hơn của người mua. Chủ đầu tư là bên hiểu biết rõ pháp luật, đã vận dụng điều này để hưởng lợi cho mình.
Do đó, ông Phát kiến nghị Nhà nước sớm sửa những quy định có liên quan nhằm xử lý nghiêm những doanh nghiệp có hành vi huy động vốn trái phép, có cơ chế quản lý rõ ràng đối với khoản tiền các doanh nghiệp đã thu của khách để phát triển chính dự án mà họ bán, nếu doanh nghiệp vi phạm cần xử lý thật nghiêm. Cần bổ sung và có hướng dẫn rõ ràng trong việc xác định thiệt hại của khách trong những trường hợp giao dịch bị vô hiệu và giải quyết hậu quả pháp lý của nó, đảm bảo được thiệt hại đó chính là thiệt hại thực tế mà người mua đã phải chịu….
“Đã đến lúc, Nhà nước cần làm những điều này. Bởi hệ lụy của các giao dịch dân sự là rất lớn như gây ra các tranh chấp, mất an ninh trật tự, rồi nhiều cơ quan tư pháp phải vào cuộc giải quyết làm tiêu tốn rất nhiều sức lực và ngân sách của đất nước…”, ông Phát nói.
